1. 研究和準備

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釐定需求和預算

• 清晰地列出您對物業的需求，包括類型、地點、大小、設施和預算限制，以確保您的搜索與具體需求保持一致。 

 

進行市場分析

• 對房地產市場進行全面分析，包括物業價格、市場趨勢和所需地點的物業供應情況。

 

尋求專業意見

• 與各類相關專業人士合作，如地產代理、法律顧問、財務顧問和按揭貸款專家等，獲取量身定制的建議和解決方案。

 

專家建議

• 與一位富經驗又重視您利益的地產代理合作，他可以在整個物業搜尋和購房的過程中，給您專業的建議和幫助。

 

 

2. 物業搜索與選擇

 

利用網上搜尋平台

• 使用網上房地產搜尋平台，如Spacious、Squarefoot、House360 和28Hse，探索符合您要求和偏好的物業。您也可以透過相熟的地產代理，幫你找尋合適的物業。

 

視察物業

• 根據您的搜尋結果，列出潛在物業，並進行實地視察。就物業的位置、狀況及周邊設施的可達性作出評估。

 

比較物業

• 對列出的物業進行全面比較，權衡每個物業的優點和缺點，以符合您的需求和預算作出明智選擇。

 

專家建議

• 在簽署臨時買賣合約（Provisional (or Preliminary) Agreement for Sale and Purchase）之前，考慮向您的銀行申請按揭預先批核（mortgage pre-approval）服務。此舉可確保您能就心儀物業獲取按揭貸款，讓您在置業路上倍覺安心。有關批核需時約15個工作天。 

 

• 請注意，某些帶有污名的物業，例如與謀殺或自殺事件相關的物業（俗稱「凶宅」），可能因銀行限制而難以獲得按揭貸款。我們建議您研究並了解可能影響您融資選擇的任何與物業相關的問題。 

 

有用工具

• 參考匯豐銀行的置業及按揭申請流程，以獲得有價值的資訊和實際幫助。

 

 

3. 討價還價

 

展開初步探討

• 與賣方或其代表啟動談判，探討物業的售價和各項條件。知己知彼，乃成功交易的關鍵。

 

提交正式要約

• 向賣方提交一份明確的書面要約（offer），概述主要細節,包括建議的購買價格（樓價）、初步訂金（俗稱「細訂」）和後續訂金（俗稱「大訂」）、預計成交日期，以及任何其他重要條款。

 

• 您的地產代理可以給您有用的建議並代表您進行談判。

 

等待回應

• 提交要約後，等待賣方的回應，其回覆可能是接受、拒絕或提出反要約（counter-offer）。

 

• 請記住，延遲的回應並不一定表示拒絕，在整個談判過程中要保持耐性和堅持。

 

 

專家建議

• 在啟動談判之前，先搜集市場同類物業的近期成交價格，並向銀行查詢物業的估值。這些數據有助您制定合理和策略性的要約，增強您的談判立場，並提高成功交易的機會。

 

 

4. 簽署臨時買賣合約

 

訂立臨時協議

• 與賣方簽署臨時買賣合約（俗稱「臨約」），此合約通常由地產代理預備及協助買賣雙方簽署。

 

• 在簽署臨約之前，進行最新的土地查冊（land search）並查閱有關物業的土地記錄至關重要。這份文件提供了物業的詳細地址、業主資料、政府租約條款、轉易記錄、現有按揭，以及任何未解除的政府命令等重要細節。

 

獲取物業資訊

• 利用差餉物業估價署的物業資訊網服務，獲取有關物業的重要資訊，如實用面積、樓齡及許可用途。

 

• 您的地產代理有責任向您提供並解釋這些文件的內容。

 

支付初步訂金

• 向賣方支付初步訂金，金額通常為樓價的3至5%。

 

• 請注意，在簽署臨時買賣合約後，您若選擇退出協議，已支付的初步訂金便會被賣方沒收，同時需要根據合約條款支付買賣雙方的代理佣金。

 

重要提示

• 土地查冊記錄載有關於物業的重要資訊，包括業權、政府命令、現有按揭等相關詳情。了解這些資訊有助於作出明智決擇和降低物業交易的風險。

 

 

5. 法律盡職審查

 

聘請律師

• 聘請聲譽良好的律師審閱由賣方律師草擬的正式買賣合約（Agreement for Sale and Purchase），進行全面的盡職審查，並在整個物業交易過程中提供法律意見。

 

審閱合約

• 仔細審閱正式買賣合約，特別注意其中有可能影響交易的任何附加條款。

 

進行盡職審查

• 委託您的律師就物業進行仔細的盡職審查，包括審查產權契約文件（顯示物業業權的文件）、檢查物業記錄和產權負擔,並核實與物業相關的任何未清債務或責任。

 

專家建議 

• 在選擇律師處理物業轉讓的交易時，我們建議您從幾家知名的律師行獲取報價並比較服務範圍。確保所選的律師行與您首選的銀行有業務往來，這將有助於促進溝通並使交易過程更加順暢。

 

 

6. 融資

 

申請按揭貸款

• 向銀行或金融機構提交按揭申請文件，包括已簽署的臨時買賣合約副本。

 

獲取按揭報價

• 按揭申請獲批後，您將收到銀行發出的按揭貸款批核書（facility offer letter），列明所有貸款條款,例如貸款金額、利率和還款條款等。

 

• 您有兩周時間審閱該文件及考慮是否接受銀行的貸款條款。

 

專家建議

• 您可同時向數家不同銀行提交按揭申請，以比較並選擇最優惠的貸款條款。匯豐銀行、恒生銀行、中國銀行(香港)和渣打銀行等較具規模的金融機構，與規模較小的銀行相比，通常可提供更具競爭力的利率和條款。但我們建議提交不多於四份按揭申請，以免對您的信貸評級造成負面影響。

 

最新消息

• 根據香港金融管理局（金管局）於2024年2月28日向銀行發出的指引，價值3,000萬港元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成。有關措施詳情，請參考《物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施》。

 

按揭保險計劃

• 香港按揭證券有限公司提供按揭保險計劃，幫助減輕置業者的首期負擔，促進順利購入物業。

 

 

7. 簽署正式買賣合約

 

簽署正式合約

• 在簽署臨時買賣合約後的14天內，您需前往您的律師樓簽署正式買賣合約。正式買賣合約也將取代臨時買賣合約，以進一步確立物業的交易。

 

• 如果正式買賣合約在簽署臨時買賣合約後超過14天才簽署，則須為臨時買賣合約支付印花稅（現時費用為港幣$100），並須在土地註冊處登記。

 

支付後續訂金

• 完成首期付款，這通常包括臨時訂金和後續訂金，其總額一般為樓價的10%。

 

• 為了保障您的利益，若物業仍有未解除的按揭，兩筆訂金應由賣方的律師樓託管。在交易完成前，萬一賣方未能清償現有按揭貸款餘額，這訂金託管安排可把您的潛在損失減到最低。

 

繳納印花稅

• 支付從價印花稅（ad valorem stamp duty），這一次性的費用須付予香港特別行政區政府的稅務局。印花稅的稅率根據不同的物業價格而各異。

 

• 若樓價低於市值，印花稅將根據物業的市值計算。實際印花稅收費，請參考印花稅收費之「第2標準税率」。

 

最新消息

• 根據財政司司長於2024年2月28日發表的2024-25年度財政預算案，所有住宅物業的需求管理措施於當日起均告取消（俗稱「撤辣」）。換句話說，所有住宅物業交易無須再繳付特別印花稅（Special Stamp Duty）、買家印花稅（Buyer’s Stamp Duty）和新住宅印花稅（New Residential Stamp Duty）。

 

 

8. 物業轉讓

 

再度視察物業

• 在成交日臨近之前，安排再一次仔細視察物業，以確保物業交收時的狀態符合先前雙方協定的條件。 

 

安排物業轉讓

• 在成交日，物業將正式轉讓至您的名下。這個過程涉及簽署一份稱為轉讓契（assignment）的最終文件，並在土地註冊處進行登記。您的律師將處理必要的文件工作和法律手續，以完成物業轉讓。

 

支付樓價餘額

• 透過您的律師向賣方支付樓價餘額。若您已獲得按揭貸款，您的律師將與銀行聯絡，安排提取貸款資金，用於支付樓價餘額。

 

交收鑰匙

• 物業轉讓的手續順利完成後，賣方將透過您的律師或其地產代理將物業的鑰匙交給您。這一象徵式舉動標誌著物業正式移交予新業主。

 

 

9. 購房後的任務

 

結清其他費用

• 在物業轉讓完成後，請按時支付所有相關費用，包括律師費、代理佣金以及任何其他與交易有關的開支。履行這些財務責任對於確保順利完成購買物業至關重要。

 

支付按揭還款

• 如果您已獲得按揭貸款來購買物業，請安排支付首期按揭還款，並在銀行設定常行指示，以確保日後每月準時還款。這將有助您維持一致的還款計劃，避免出現任何逾期或錯過還款的情況，因這可能會造成嚴重後果。 

 

為物業投保

• 選購全面的家居保險來保護您的物業和財產，以應對火災、盜竊、自然災害和其他潛在風險。為物業投保提供了寶貴的財務保障，也為業主帶來一份安心。 

 

申請公用事業服務

• 聯繫相關的公用事業機構，如水務署、電力和燃氣公司，為您的新住宅物業開立賬戶。確保獲得這些基本服務的無縫供應，使您搬進新居的過程暢順無阻。

 

 

10. 入伙

 

準備新居

• 在搬入新居之前，花時間為居所做好準備，營造一個舒適溫馨的生活環境。這可能包括以下工作:

  • 進行裝修和裝飾工程，以符合個人需要

  • 檢查及清洗空調設備，確保正常及以最佳狀態運作

  • 實施防治害蟲措施，保持居所衞生

  • 徹底清潔整個物業

 

安排搬遷

• 仔細計劃整個搬遷過程，聘請專業搬運公司，或邀請親友協助搬遷，以確保順利和高效地遷至新居所。考慮因素包括您的物品數量、新物業的可達性，以及可動員的人手。

 

申請住戶證

• 在許多現代住宅社區中，住客通常需要申請住戶證，以進入其住宅大樓及使用屋苑的公共設施，如會所設施。確保完成必要的手續，取得所需的住戶證，以能充分享用新居的各項設施和保安服務。

 

 

11. 物業維修與保養

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保養物業

• 建立定期檢查和維護物業的例行程序，確保其狀態和功能長期保持良好。這包括：

  • 及時處理任何必要的維修工作

  • 進行預防性的維護措施

  • 迅速解決任何緊急問題

 

支付與物業相關的費用

• 按時支付與物業相關的費用，包括：

  • 每月的物業管理費，以維持屋苑的恆常服務及公共設施的維修和保養

  • 每季的差餉和地租，以符合法規要求

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您只要依循上述的步驟和專家建議，就能有效及安心地在香港購買住宅物業，並將過程化繁為簡。在整個過程中，進行全面研究和尋求專家指導至為重要，這有助您順利完成交易。

 

 

至於購買發展商的一手住宅物業，其程序與購買二手物業大致相同。簽訂臨時買賣合約和正式買賣合約，以及支付訂金和餘款的安排，會因應發展商提供的不同付款計劃和條款而有所不同。如欲了解更多資訊，請參閱此小冊子：《一手住宅物業買家須知》。

 

延伸閱讀：香港大學社區法網之《樓宇買賣》

 

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